風好正是揚帆時，策馬揚鞭再奮蹄
風好正是揚帆時，策馬揚鞭再奮蹄
——海翔廣場即原“興年廣場”整體收購案
一、 海翔廣場簡介
海翔廣場即原“興年廣場”是一棟坐落于中國廣東自由貿易試驗區深圳蛇口片區核心位置、兼具現代感與藝術感的高品質寫字樓，它位于深圳市南山區南海大道與工業七路交匯處，東接蛇口體育公園和四海公園，西臨深圳綠肺大南山，北靠廣東自貿區蛇口片區北大門，南望海上世界和深圳灣海面，處于深圳南山蛇口片區的中心位置，與招商局蛇口網谷互聯網及電子商務產業基地僅一路之隔。廣場周邊交通便利，多路地面公交從樓前穿梭而過，數百米之外即為深圳地鐵二號線水灣站，規劃施工中的深圳九號線南延段工業六路站更是有一個地面出入口為海翔廣場而設。從海翔廣場出發前往深圳機場、蛇口碼頭、深圳灣口岸等重要交通樞紐均可在30分鐘左右到達。周邊配套設施齊全，新興產業聚集。
海翔廣場占地11208.5平方米，樓高43.7米，總建筑面積52340.47平方米。地上計容面積40221.57平方米，共分九層，一樓為商業功能用途，二至九層均為辦公用途。廣場地下三層，建筑面積12118.9平方米，其中地下三層和地下二層均為設備房，地下一層為車庫及倉庫，共擁有204個車位（含部分母子車位）。廣場共擁有10部電梯，電梯運力充足，分布在三個電梯廳滿足樓層中不同位置客人進出廣場之需。
海翔廣場外觀簡潔大氣充滿現代感，內部配套完備、功能齊全、環境優美，是深圳蛇口片區為數不多的高品質寫字樓。
二、 投資背景分析
華拓置業作為世紀海翔集團旗下專業化商業地產投資運營管理平臺，始終以發現價值、實現價值和提升價值為原則，一直在尋找具有升值潛力的物業，通過精準定位，加以改造重塑從而實現穩定高收益的投資回報。自2009年收購鼎豐大廈以來，經過五年的運營管理，鼎豐大廈已經實現了穩定良好的投資回報。因此，尋找挖掘下一個合適的新投資項目便成了擺在海翔集團眼前的一個重要問題。
經過不斷的尋找、篩選，2014年5月，花樣年集團旗下的興年廣場開始進入海翔集團的視野。經過多次的實地考察調研和研究討論，再結合公司多年來商業地產的投資運營管理的經驗，海翔集團初步判定“興年廣場”地理位置優越、區位優勢突出，具備可投資的價值，符合集團公司對于深圳核心區域優質投資標的物定義的標準。但經過進一步測算分析發現，原業主方的市場報價過高，遠遠超過預期。因此，海翔集團并未當即采取進一步行動，而是將興年廣場放入了其優質投資標的物觀察名單進行持續地跟蹤關注。
2014年第四季度，以旗下待售樓盤一夜之間全部被查封為標志的“佳兆業事件”突然發生，給深圳房地產市場帶來極大的沖擊，很多待價而沽的項目均在短時間內出現了較大的估值折讓，商業地產市場上大宗交易也急速冰凍。很多興年廣場原有競價方紛紛撤回原先的收購意向，而興年廣場原業主方卻急于在新年前完成交易。在此背景下，原興年廣場業主方開始下調市場報價，經過兩輪詢價，12月份興年廣場收購報價已經較5月份降低近三成，接近了海翔集團的最初預期。海翔集團決定抓住這個絕佳的窗口期機會，開始與原業主方正式接洽準備收購。
三、 收購及交割過程
憑借著專業高效和以往的交易經驗，海翔集團在15天內，就與交易對手完成了前期溝通、談判并簽署了收購協議，迅速進入協議執行與交割階段。就在海翔集團簽署了收購意向協議后短短的幾天內，國家就出臺了關于深圳前海蛇口自貿區成立的利好政策，興年廣場的整體估值開始從一個月前的低點開始迅速回升，讓我們非常慶幸不已，因為階段性低點稍縱即逝。
相比常規商業地產整體股權收購案，此收購案有著顯著不同：整個項目公司共有三方股東，其中兩方為香港聯交所主板上市公司，信息披露和關聯交易方面均受香港上市條例的明確約束和香港聯交所監管；為滿足交易對手方的特定需求，談判窗口期僅有六天，無法按照常規股權收購案先進場盡調后談判簽約的方式安排整宗交易；項目公司名下擁有包括海翔廣場在內的多個資產，僅有海翔廣場為實質性交易標的，且其他資產尚未從項目公司中剝離；根據交易對手方上市公司監管的分開單獨進行信息披露的需求，整宗整體股權收購需分拆為兩個協議簽署，公司歷史復雜，且收購后必須進行的股權過戶涉及企業性質變更、原外資股東股權轉讓款涉及跨境匯出等特殊問題。
海翔集團和交易對手方最終達成了總體上仍然采用股權收購方式推進整宗交易的共識，并且針對實際存在的特殊情況制定了關鍵約定：由項目公司原股東即交易對手方對項目公司進行真實性陳述，同時由交易對手方中的上市公司對真實性陳述進行擔保，所有條款談判、擬定均建立在項目股東真實性陳述無虛假成分的基礎上進行；在股權收購協議中約定項目公司除海翔廣場外其他資產的具體資產剝離時間路徑與方式；針對涉及企業性質變更的股權過戶審批、原外資股東股權轉讓款出境問題明確路徑安排；設置超高額違約金，提高違約懲罰性成本，加強對所有交易方的約束。
在明確了整體推進路徑和關鍵性事項的特殊安排后，海翔集團與三家交易對手方展開密集的協商與談判，通過采取24小時接力式談判的方式，憑借海翔團隊的認真高效和出色的溝通談判技巧，僅僅七天就完成了框架協議的簽署，敲定了整宗收購案的基本脈絡。在隨后進行的進一步溝通中，海翔集團和所有交易對手充分協商，八天即完成了全部協議的談判和簽署。
在協議簽署后，整宗交易即轉為協議執行和交割階段。根據協議安排，2015年2月下旬，第一批65%股權完成過戶；2015年3月初，在整宗交易尚未完全執行完畢的情況下，海翔集團開始接管海翔廣場的實際運營并立即開展裝修改造工作；2015年5月，項目公司資產剝離工作完成，所有非收購目標資產與項目公司完成了全部切割；2015年6月底，第二筆35%股權完成過戶，企業性質完成變更。至此，海翔廣場整體收購交易完美收官。
四、 收購后行動
作為一家專業商業地產投資管理公司，發現并收購具有價值的商業物業只是第一步，對收購后的資產進行改造、重塑才是實現并提升該物業原有價值的重要步驟。
根據交易安排，在整宗收購案第一批65%份額的股權完成過戶之后，海翔集團即已經實質性接管了原興年廣場并將其重新命名為海翔廣場，正式進入到運營管理期。海翔集團接管了海翔廣場后，結合當時的實際情況，并未急于追求短期回報開展招商引租工作，而是先后投入6000余萬元進行了包括增強大廈內部基礎設施設備，提升大廈公共區域裝修和環境，重塑大樓園林景觀及車道為期六個月的海翔廣場裝飾改造工程。
在樓內基礎設施和環境提升方面，針對大樓采用分布式空調設計、不符合高檔寫字樓定位的狀況，海翔集團耗資千余萬對大樓進行了全樓中央空調安裝，并對商業大堂和辦公大堂分別加裝巨型藝術掛飾和造型玻璃穹頂、對所有電梯廳拆除重新設計裝修、加裝玻璃隔墻封閉樓層連廊、部分單位重新開設外窗、地下停車場全面改建加裝智能化管理系統等多項品質重塑工程。在大樓景觀園林重塑方面，針對大樓整體形象，舍棄大樓原本鋼鐵工業風的園林風格，采用白麻石與黑大理石搭配的簡約現代景觀園嶺風格，利用多個階梯噴泉、引入造型燈光等多重手法，使得整體園林景觀呈現靈動的氣質，而斜坡式車道的改建更是出自大樓依山而建、東西兩條道路高度落差達到十余米的實際情況，使得大樓車輛動線規劃更為流暢和便利。在硬件環境提升接近尾聲的同時，海翔廣場招商引租工作也依托改造重塑工程的實際效果而全面推開，同時新聘請中旅聯合物業擔任大樓的物業管理單位，全面保障大樓的良好使用和各項基礎設施的正常運轉。經過裝飾改造后的海翔廣場，在海翔集團專業團隊的運營管理下，海翔廣場迅速得到客戶的認可，在一年時間內就達到出租率97%，租金也比周邊同類型物業高出近40-50%，可持續的美好遠景正在顯示出來。
五、整體收購案的意義
此次整體收購案，是繼鼎豐大廈整體收購案后，海翔集團發展史上又一筆大宗整棟優質商業物業并購，不僅在并購金額上邁上新臺階，而且進一步擴大了集團的格局。
首先，通過這枚重要落子，海翔集團實現了在深圳羅湖、福田、南山核心城區的全面布局。在此次收購之前，海翔集團在商業地產領域主要持有位于羅湖萬象城消費商業圈的鼎豐大廈整棟物業和福田中心區的聯合廣場大部分物業，這些物業全部位于深圳的東部和中部。完成本次收購后，不僅意味著海翔集團收獲了位于南山核心區域和廣東自貿區深圳蛇口片區雙重覆蓋下的優質物業，更標志著海翔集團旗下商業地產在深圳西部區域完成重要布局。已經擁有優質商業地產物業面積15萬平方米。在深圳核心區域持有大規模優質商用物業，不但帶來穩定持續的現金回報，也進一步增強了辨識度，增加了合作伙伴、客戶和銀行等金融機構對海翔集團的信任度。
其次，受惠于國家深化改革發展之紅利，海翔廣場整體估值在短時間內的大幅上漲，從而實現了較高水平的賬面投資收益。而通過收購后多重改造重塑工程的推進和招商引租工作的同步開展，海翔廣場也在短時間實現了出租率超過90%的良好運營效果，目前大廈內聚集了小燕畫院、AECOM、同程旅游等多家優質客戶，實現了良好穩定的現金流營收投資回報。
第三，繼續積累了大項目并購經驗的同時，海翔集團邁入具有深圳特色的“工改工（商、住）”市場。不同于其他一線城市，深圳城區面積較小，已開發程度非常高，實際新增可用建筑用地相比北京上海廣州始終保持在非常低的水平上。在此背景下，通過傳統舊城改造、城中村改建和原有工業廠房改建為新建商業辦公或住宅項目為當前深圳房地產市場的一個重要開發途徑。通過收購海翔廣場這個“工改工”項目，海翔集團積累了大量關于“工改”市場的政策、運營和管理經驗，也使得海翔集團正式切入了深圳“工改工（商、住）”市場，更為今后潛在的相關類似項目投資奠定了基礎。
第四，此次收購為集團公司未來試水資產證券化，進一步夯實了基礎。作為未來發展的趨勢之一，資產證券化始終是房地產行業所有參與者高度關注的一個熱點。無論是房地產開發企業，銀行券商信托等金融機構，還是華拓置業這樣的專業不動產投資公司，都對試水資產證券化躍躍欲試。此次收購從最初談判到收購后成功運營，金融機構都始終參與其中，海翔廣場高效率的良好運營，都可能成為金融機構未來資產證券化樣板的試點。
第五，此次收購繼續聘用了數年前收購鼎豐大廈的外部專業會計師和法務團隊共同參與全部收購環節的溝通談判。因為之前合作的基礎和經歷，在本次收購中，使得內外部團隊之間可以迅速投入到專業高效的工作中去，對迅速、高質量地完成收購，起到了非常重要的作用。
從最初的聯合廣場、鼎豐大廈到海翔廣場，海翔集團商業地產板塊堅持發現價值、實現價值、提升價值的投資理念，十年時間已發展為在深圳福田、羅湖、南山蛇口核心區域擁有優質辦公及商業物業達15萬平米，每年為集團帶來穩定現金收入近兩億元人民幣。風好正揚帆，策馬再奮蹄，海翔集團商業地產板塊會始終如一的秉承長久、創新和價值的集團文化精髓，伴隨著中國經濟的長遠發展，不斷成長，不斷壯大！
