萬科債務(wù)危機(jī)升級，會成為又一個“恒大”嗎？
時間：25-12-05 來源：三聯(lián)生活周刊
萬科債務(wù)危機(jī)升級，會成為又一個“恒大”嗎？
繼恒大和碧桂園之后，萬科也來到了債務(wù)違約的十字路口。作為中國房地產(chǎn)的行業(yè)標(biāo)桿，萬科如果曝雷，引發(fā)的沖擊將遠(yuǎn)超恒大。
最近，萬科的股票和債券雙雙暴跌。最近4個交易日，萬科股價(jià)跌幅達(dá)到了14%，從歷史高點(diǎn)來算，萬科股價(jià)累計(jì)跌幅已經(jīng)接近90%。債券價(jià)格跌幅更是驚人，多只債券近日暴跌，以“22萬科04”來看，11月25日到12月1日，累計(jì)跌幅70%左右。
萬科之所以遭遇股債雙殺，主要原因就是債務(wù)危機(jī)升級，投資者擔(dān)心萬科債務(wù)違約，所以開始恐慌性出逃。而形成這一局面的直接導(dǎo)火索在于，11月26日，萬科發(fā)布公告稱，將召開債權(quán)人會議討論債券展期事項(xiàng)。該債券對應(yīng)金額20億元，本金兌付日為2025年12月15日。
雖然萬科面臨債務(wù)壓力早就已經(jīng)是公開的秘密，但是，市場一直相信萬科不會成為第二個恒大，一是因?yàn)槿f科是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的好學(xué)生，二是萬科還背靠深圳國資委這棵大樹。所以，在市場看來，萬科雖有壓力，但倒下的可能性極低。
但是，萬科突然對一筆20億元的債務(wù)尋求展期，顯然超出了市場的預(yù)期，這意味著在債務(wù)壓力面前，萬科也開始無能為力，走到了違約的邊緣。如果債權(quán)人不同意萬科的展期要求，萬科就很有可能正式違約。
由于萬科債務(wù)危機(jī)惡化，國際評級機(jī)構(gòu)也繼續(xù)下調(diào)萬科的信用評級。11月28日，標(biāo)普將萬科的信用評級下調(diào)至“CCC-”，認(rèn)為萬科當(dāng)前的債務(wù)履行存在違約或陷入困境性重組的風(fēng)險(xiǎn)，將萬科列入負(fù)面觀察名單。對于萬科而言，信用評級被下調(diào)無異于雪上加霜，這意味著未來的融資成本越來越高，融資空間越來越小，想要靠借新還舊來避免違約變得非常困難。
作為業(yè)界公認(rèn)的房地產(chǎn)標(biāo)桿，萬科為什么也會走到今天這一步呢？
早在2018年，房地產(chǎn)市場還在一片繁榮之際，萬科就發(fā)出了盛世危言，公開喊出了“活下去”。但不幸的是，盡管萬科很早就看到了危機(jī)，最終還是走到了生死邊緣。
從萬科自身的原因來看，萬科雖然看到了危機(jī)，但終究是船大難掉頭，以萬科的資產(chǎn)規(guī)模和增長慣性，很難在一夜之間將業(yè)務(wù)收縮到絕對安全的范圍之內(nèi)。而且，萬科職業(yè)經(jīng)理人成立很多體外公司，“影子萬科”對萬科持續(xù)吸血，也對萬科經(jīng)營帶來較大傷害。
除了萬科自身的問題之外，更重要的外部因素還在于，國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整的力度之大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了預(yù)期。住房銷售量價(jià)齊跌，讓很多開發(fā)商彈盡糧絕。
2021年到2024年，全國新建房地產(chǎn)銷售額從18.19萬億下降到9.67萬億元，基本上接近腰斬。今年前三季度，全國新建商品房銷售額為6.9萬億元，和去年同期相比繼續(xù)下跌了9.6%。對于高負(fù)債的開發(fā)商而言，主要就是靠銷售回款來維持現(xiàn)金流，一旦房子賣不出去，就相當(dāng)于掐斷了開發(fā)商的生命線，債務(wù)爆雷的風(fēng)險(xiǎn)就會迅速上升。
以萬科來看，2020年，萬科的合同銷售額高達(dá)7000多億元，到了2024年，萬科的合同銷售額只有2460億元。而截至今年前10個月更是只剩1100多億元。
《大空頭》劇照
從利潤情況來看，2023年，萬科還有120多億元的凈利潤，但是進(jìn)入2024年之后，形勢急轉(zhuǎn)直下，當(dāng)年巨虧494億元。
利潤大幅下降，而過去高速擴(kuò)張時期積累的債務(wù)開始陸續(xù)到期，進(jìn)入2024年之后，萬科的債務(wù)危機(jī)壓力開始浮出水面。
由于無法靠買房子的利潤來償還債務(wù)，為了避免債務(wù)違約，萬科只能大規(guī)模變賣資產(chǎn)，將旗下的很多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打折出售。2024年，萬科將最賺錢的商業(yè)項(xiàng)目——上海七寶萬科廣場打7折出售，回籠資金約24億元；還以22億元將深圳灣超級總部基地地塊出售……
但是，隨著到期債務(wù)越來越多，僅靠賣資產(chǎn)也無法完全應(yīng)對，萬科的國資背景在危機(jī)面前開始顯得彌足珍貴。去年11月，當(dāng)時在回應(yīng)萬科債務(wù)壓力時，深圳市國資委就作出表態(tài)，“如有需要或遭遇極端情況，有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過項(xiàng)目合作、優(yōu)化股權(quán)投資結(jié)構(gòu)、債券認(rèn)購、協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)融資等一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應(yīng)對。”
去年以來，萬科的大股東深鐵集團(tuán)開始以各種方式向萬科輸血，也在很大程度上穩(wěn)定了債權(quán)人的信心。但是，以萬科的債務(wù)規(guī)模來看，如果自身無法恢復(fù)造血功能，完全靠大股東扶持也并不現(xiàn)實(shí)。對于大股東而言，面對深不見底的債務(wù)黑洞，深鐵集團(tuán)也需要考慮自身安全，不能被萬科拖下水。
萬科和深鐵集團(tuán)簽署的《關(guān)于股東借款及資產(chǎn)擔(dān)保的框架協(xié)議》
今年11月份，萬科和大股東深鐵集團(tuán)簽署的一份協(xié)議，引發(fā)了外界高度關(guān)注。這份名為《關(guān)于股東借款及資產(chǎn)擔(dān)保的框架協(xié)議》顯示，萬科于2025年1月1日至2025年股東大會期間（2026年6月30日前）從深鐵可獲取的最高貸款金額為220億元。大股東深鐵集團(tuán)對萬科的借款設(shè)定了階段性上限。
截至公告日期，深鐵集團(tuán)已經(jīng)向萬科提供的無抵/質(zhì)押擔(dān)保借款合同金額為203.73億元。這就意味著，短期之內(nèi)，萬科能夠從大股東獲得資金已經(jīng)非常有限，萬科需要更多靠自身來想辦法度過危機(jī)。
但萬科的辦法已經(jīng)不多。按照萬科的財(cái)報(bào)，公司的有息負(fù)債合計(jì)3600多億元，其中有大約42%在一年之內(nèi)到期，對應(yīng)債務(wù)規(guī)模1500多億元。而萬科賬面上的貨幣資金只有656億元，還不到短期債務(wù)的一半。
短期之內(nèi)，萬科還有什么辦法來度過危機(jī)呢？靠銷售回款？今年前三季度，萬科凈利潤虧損280億元，同比下降83%。靠變賣資產(chǎn)？萬科大部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)已經(jīng)處于被抵押甚至被凍結(jié)狀態(tài)，可變賣的資產(chǎn)越來越少。
也正是因?yàn)閹缀踝叩搅松礁F水盡的地步，萬科才不得已尋求對一筆20億元的債務(wù)展期。對于很多企業(yè)尤其是靠負(fù)債驅(qū)動的房地產(chǎn)企業(yè)，信用就是生命線，一旦發(fā)生債務(wù)違約，就意味著以后的融資之門被關(guān)閉，想要再翻身難上加難。
過去幾年，恒大和碧桂園曝雷，人們更多認(rèn)為是這兩家企業(yè)咎由自取，但是萬科如果曝雷，將比恒大和碧桂園更具震撼力和標(biāo)志性意義，對于中國房地產(chǎn)而言，這意味著一個時代的終結(jié)和落幕。
源自--三聯(lián)生活周刊
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