先關“門”再關“窗” 地產信托融資緊縮
時間：10-04-28 來源：世紀海翔
先關“門”再關“窗” 地產信托融資緊縮
監管部門在控制住銀行開發貸之后，又逐漸暗中收緊房地產信托融資
關上門,還需要堵上窗。
“監管層擔憂控制住了銀行的開發貸,信托又轉而成為房地產的輸血工具。”
日前,全國信托公司一把手齊聚海南,參加銀監會非銀行金融機構監管部召開的“全國信托公司監管工作會議”。一位參會人士透露,銀監會對若干已有監管措施進行了細化講解,特別強調對房地產信托融資的監管要嚴格執行“實質重于形式”的原則。
該原則劍指房地產信托融資“名為股權投資,實為債權投資”的行業潛規則。一位參會的信托公司老總透露,監管層強調,如果是債權融資,要比照銀行開發貸的條件,即必須滿足項目“四證”齊全、開發商或其控股股東具備二級資質,項目資本金比例達到國家最低要求等條件。
如此一來,信托資金幫助開發商支付土地出讓金,繼而幫助開發商取得“四證”,為銀行開發貸進入掃清障礙的種種模式,都將會隨著“實質重于形式”原則的嚴格執行,而被歷史的車輪統統碾碎。
此外,與會的信托業人士透露,在上述海南會議上,監管層表示擬將信托貸款納入信貸規模總體監管范圍之內,借道信托規避信貸規模控制的路徑將不再通暢。
信托融資比照銀行貸款
風聲鶴唳。“現在我們公司房地產業務卡得很嚴,四證齊全的才能做。”
而上述與會人士稱,監管層不會簡單叫停房地產信托貸款業務,而是提高標準,嚴格比照商業銀行信貸標準的要求來操作。
“即使直接叫停房地產信托開發貸款,影響也不大,真正厲害的是強調實質重于形式’的原則。”
按照銀監會今年2月份發布的《關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》（下稱“通知”）,信托公司發放貸款的房地產開發項目,必須滿足四證齊全、開發商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。通知還明確規定,各地銀監局要加強對既有監管規定的執行力度,強化對房地產信托融資的監管,按照實質重于形式的原則,杜絕信托公司以各種方式規避監管的行為。
但具備上述條件的開發商,獲得銀行開發貸已經不難,沒必要承擔信托昂貴的資金。而一些信托公司的模式是,用“名義上的股權投資”在四證未全之前就介入項目,甚至為開發商支付土地出讓金,繼而助力開發商高杠桿比率融資,甚至“零資金”啟動一個項目。
此前,榮安地產與江西國信的“閃電戀情”,曾引發監管層關注。
今年2月25日,榮安地產公告稱,公司下屬控股子公司寧波康園房地產開發有限公司（下稱“康園房產”）擬與江西國際信托股份有限公司（下稱“江西國信”）就寧波市鄞州新城區廟堰-4號地塊開展合作,共同出資設立寧波康信置業有限公司（下稱“康信置業”）,開發此地塊。
榮安地產的年報顯示,
公告稱,康園房產以已支付的13億元土地款作為出資額,持有康信置業56.5217%股權,江西國際信托以募集的10億元募集資金作為出資額,持有康信置業43.4783%股權。
康園房產引入江蘇國信的目的,乃是解決土地款的問題。
公告顯示,江西國信出資的10億元,將用于廟堰-4號地塊剩余土地款的支付。江西國信通過設立信托計劃,募集上述10億元資金;而其持有康信置業股權的期限總計為兩年,到期由江西國信以股權收益形式（收益率為8.1%/年）向康園房產轉讓該部分股權。
但
漸進收緊信托渠道
縱觀去年以來銀監會對房地產信托業務的監管歷程,一直在和“假股權真債權”做斗爭,可謂一路收緊。
此前盛行“股權+回購”模式,即信托計劃和開發商一起入股一個房地產項目公司,信托計劃持有的股權到期后,再由開發商溢價回購。在此模式下,信托資金充當項目資金,使得項目滿足了35%的最低資本金比例要求,并支付土地出讓金,取得四證,為銀行開發貸的進入掃清障礙。
但這一模式,很快在2009年3月被銀監會發文叫停,銀監會明確認定,信托公司以投資附加回購的承諾方式對房地產開發項目間接融資的,視同為信托貸款。這一模式逐漸為開發商和信托公司摒棄。
此種模式下,普通投資者享有固定的收益,優先分配項目公司的利潤和資產,而開發商享有浮動收益。如果普通投資者的本金和收益無法兌付時,信托公司可以將開發商注入信托計劃的資產進行拍賣。
這樣,開發商注入的存量資產,雖然對本項目的開發沒有任何作用,但是變相充當了抵押的作用。而普通投資者在被告知這是一種“假股權、真債權”的模式,很愿意掏出真金白銀積極參與。由于缺乏權重配比規定,優劣收益權失衡嚴重,償付風險較大。
該模式最經典的案例,是本報曾深入報道的中信信托“聚信匯金地產基金Ⅱ號集合信托計劃”（詳見2009年12月14日本報金融版《借道信托無本貸款地產商豪賭高杠桿融資》）,開發商昆明星耀控股公司在先期投入僅1億元的情況下,得以啟動一個總投資43億元,預期凈利潤49億元的項目。
但此種模式,銀監會很快也予以規范,今年2月的《通知》要求,“信托公司以結構化方式設計房地產集合資金信托計劃的,其優先和劣后受益權配比比例不得高于3:1。”即開發商1塊錢的資產,最多能撬動普通投資者3塊錢的資產。
這一模式目前仍在運用,但是杠桿比率受到限制,呈式微之勢。再次繼之而起的是“受讓股東借款模式”。
這種方法的具體操作手法為,開發商拿出少量資金注冊一個項目公司,然后開發商（母公司或股東）給該項目公司（子公司）借款。由于公司與公司之間的直接借款違背金融監管規定,于是開發商便可通過銀行（或其他金融機構）發放委托貸款,再給項目公司。
由于目前對委托貸款并無嚴格的規定,項目公司即便是一個既缺資本金又無四證的殼公司,仍然可以借款。這時候信托公司登場,發行信托計劃,受讓開發商對項目公司的債權,募集資金支付給開發商,開發商借以成功實現“墊資”“走過場”的目的,能夠很快套現。在房地產項目完成,債權到期時,開發商再向信托公司溢價回購。
上述模式也難逃被叫停的命運。
開發商融資或轉向“地下”
“不管信托產品設計得如何復雜,追根溯源,信托資金注入房地產項目的方式,本質上不外乎股權和債權兩種方式。”前述信托公司房地產金融事業部總經理表示,信托公司比銀行的靈活性優勢,在于既能債權投資又能股權投資。
但是,真正的股權投資收益完全浮動,要承擔項目的風險,而信托產品的投資者一般不愿意承擔這種風險（如能承擔風險的,則類似投資于私募股權基金）。這就是信托公司要用“假股權、真債權”投資的原因。
在“真債權”且債權相對有保證的情況下,信托計劃才能賣得出去,而名義上的“假股權”使得信托資金能介入房地產項目四證齊全之前的運作,甚至可用于支付土地出讓金,這使得昂貴的信托資金,相比銀行開發貸更有吸引力。如果單純是信托貸款,不僅需要四證齊全后才能進入,而且也不能放大開發商的資金杠桿率,難解開發商資金困境。
這就是開發商熱衷于和信托公司合作的秘密所在。去年以來,一些大牌地產商陸續與信托公司簽署合作協議。金地集團與平安信托簽署協議,計劃3年融資100億元;綠城集團和平安信托協議未來3年融資150億元;保利置業與華融信托簽署協議融資100億元。
而這也是“實質重于形式”原則的殺傷力所在,銀監會可以借助這根“韁繩”對房地產信托融資收放自如。在“國十條”出臺之后,這根韁繩將被勒緊。
未來不管信托公司創新出多少方式,在產品報備時,銀監局只問“本質上是股權還是債權？”如果是債權,那就必須比照銀行開發貸的條件,在四證齊全、二級資質、項目資本金35%等嚴格條件后才可放行。
一家股份制銀行地產金融部人士預計,如果監管部門對房地產信托融資的韁繩真正勒緊,市場上的房地產信托融資產品將銳減,在銀行開發貸被嚴控的情況下,開發商將被迫通過典當行、私募基金、民間高利貸等地下渠道進行融資。
而信托公司如果要想繼續進入四證未全的房地產項目,只有采用信托PE即“真股權投資”的模式,但這樣的投資方式,不僅需要三到五年的投資期限,并且收益完全浮動,風險較大。
“投資者能否接受暫且不說,信托公司也不敢貿然去做,因為如果虧了,投資者不認,只會找信托公司。”前述信托公司地產金融部負責人表示。“要求會越來越嚴,但如果找到創新方式,信托還是有空間的,比如走向純粹的股權投資等。”
摘自—21世紀經濟報道
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