兩房退市警示“房地產(chǎn)支柱論”
時(shí)間：10-06-18 來(lái)源：世紀(jì)海翔
兩房退市警示“房地產(chǎn)支柱論”
因?yàn)榫揞~虧損以及股價(jià)低于證交所要求的交易水平，由美國(guó)政府提供支持的放貸抵押機(jī)構(gòu)聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)(房利美)和聯(lián)邦住房抵押貸款公司(房地美)近日表示，他們要從紐約證券交易所退市。
次貸金融危機(jī)將兩房機(jī)構(gòu)的嚴(yán)重資產(chǎn)虧損暴露后，從2008年9月份至今，這兩家機(jī)構(gòu)原本由政府隱形擔(dān)保的機(jī)構(gòu)變成由政府直接控制。危機(jī)后的各種援助并沒(méi)有解決兩房機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，已經(jīng)有議員提出的重組并且私有化兩房機(jī)構(gòu)的改革意見(jiàn)，也沒(méi)有獲得當(dāng)前的奧巴馬政府認(rèn)可。美國(guó)聯(lián)邦住房金融局稱兩房退市尚不能代表未來(lái)的改革方向。不過(guò)，由于房?jī)r(jià)跌幅太大，那些有能力歸還抵押貸款的人也逐漸紛紛放棄房產(chǎn)和還貸，即便奧巴馬政府想暫時(shí)拖住兩房機(jī)構(gòu)一段時(shí)間，以防止當(dāng)前住房抵押市場(chǎng)繼續(xù)深挫，兩房機(jī)構(gòu)恐怕在幾年內(nèi)也難逃退出經(jīng)營(yíng)或者由私人部門(mén)完整接手的命運(yùn)。
兩房抵押貸款機(jī)構(gòu)的失敗，其實(shí)也就是政府支持型的住房抵押金融模式的失敗。經(jīng)過(guò)1930年代的大蕭條之后，兩房抵押貸款機(jī)構(gòu)以“幫助低收入群體獲得住房抵押金融”的目標(biāo)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)， 擔(dān)當(dāng)了由政府支持的住房金融保障角色，并且同時(shí)是尋求商業(yè)利益的盈利機(jī)構(gòu)。事實(shí)上，對(duì)于住房保障，美國(guó)政府看似選擇的是一個(gè)小政府的模式——即不去建立一個(gè)也許非常龐大的公共保障性房屋建設(shè)及管理組織，來(lái)保障低收入人口的居住權(quán)利，而以小政府范疇下的政府資金支持和商業(yè)牟利機(jī)構(gòu)合作的方式，選擇了讓低收入群體獲得住房金融，進(jìn)而獲得“住房私產(chǎn)產(chǎn)權(quán)”的金融福利保障模式。但是，次貸危機(jī)的教訓(xùn)證明了，兩房這種模式，既惡化了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)閮煞靠梢詮恼抢铽@得融資支持從而給出更具競(jìng)爭(zhēng)力的利率水平；又因兩房有政府擔(dān)保而產(chǎn)生“道德風(fēng)險(xiǎn)”傾向。最終使美國(guó)住房抵押保障走向了由納稅人資金買(mǎi)單規(guī)模最大的“大政府”模式，集中引導(dǎo)了或者刺激了金融市場(chǎng)投機(jī)性交易的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
未來(lái)無(wú)論兩房機(jī)構(gòu)采取了具體哪一種改革或者退出方式，都需要分離保障“居住”本身和保障“住房產(chǎn)權(quán)及金融”這兩個(gè)截然不同的保障目標(biāo)。讓低收入人口有住房產(chǎn)權(quán)以及提供金融福利的保障模式，在人口眾多、貧富差異巨大的國(guó)家內(nèi)，是非常困難并且危險(xiǎn)的。同時(shí)，由政府委托私人機(jī)構(gòu)、通過(guò)外包管理模式運(yùn)營(yíng)的公共租賃保障房系統(tǒng)，同樣可以在“小政府”的模式下實(shí)現(xiàn)。在土地廣袤的國(guó)家提供合理規(guī)模的公共租賃保障房系統(tǒng)、保障低收入人口的居住權(quán)利，并一定會(huì)違反“小政府”的原則，無(wú)論是保守主義政府還是民主福利主義政府，通過(guò)公共管理的技術(shù)優(yōu)化，就可以同時(shí)實(shí)現(xiàn)小政府和多數(shù)人居住權(quán)的目標(biāo)。
美國(guó)兩房抵押貸款機(jī)構(gòu)的經(jīng)歷，對(duì)中國(guó)的比較意義，也在于住房保障制度模式和住房抵押貸款和金融系統(tǒng)安全兩個(gè)方面。由政府直接運(yùn)作的“經(jīng)濟(jì)適用房”的產(chǎn)權(quán)保障模式，在已經(jīng)暴露出的各種問(wèn)題和矛盾之下，已經(jīng)沒(méi)有繼續(xù)下去的意義。如何營(yíng)建一個(gè)保障多數(shù)人居住的公共租賃房保障系統(tǒng)，并且通過(guò)向小政府靠攏的公共管理技術(shù)，優(yōu)化居住保障管理，以足夠的公共財(cái)政透明度和可信度來(lái)維持這一系統(tǒng)的長(zhǎng)期運(yùn)行，是中國(guó)政府應(yīng)該集中精力予以解決，并且有能力做到的事情。而中國(guó)政府面臨的更大的抉擇，在于同時(shí)承擔(dān)公共(政府)目標(biāo)和商業(yè)利益目標(biāo)的金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理取舍上。
根據(jù)中國(guó)的幾大國(guó)有商業(yè)銀行的一貫優(yōu)勢(shì)，這幾家金融機(jī)構(gòu)在中國(guó)住房抵押貸款和商業(yè)及住房開(kāi)發(fā)貸款市場(chǎng)的占比非常高，這也就意味著和美國(guó)兩房貸款機(jī)構(gòu)同樣的問(wèn)題，即住房貸款系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)高度集中，沒(méi)有合理分散。集中度非常的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致那些表面上看起來(lái)的商業(yè)和政府目標(biāo)利益，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及償付風(fēng)險(xiǎn)的管理成本。歷史中不斷重復(fù)的那些和地產(chǎn)相關(guān)的金融市場(chǎng)的周期性震蕩，也說(shuō)明了高度集中的金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，并非一直有利于相關(guān)機(jī)構(gòu)的商業(yè)利益，比如兩房抵押貸款機(jī)構(gòu)在龐大的次貸金融衍生品交易和住房貸款違約中，都是損失嚴(yán)重的。而對(duì)于更看重金融系統(tǒng)安全、要求金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)維護(hù)市場(chǎng)安定目標(biāo)的政府而言，高度集中的住房貸款比例(市場(chǎng)控制份額)以及相關(guān)大型金融機(jī)構(gòu)的盈利沖動(dòng)所合成的，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于分散型、自由競(jìng)爭(zhēng)型金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)前中國(guó)通過(guò)住房金融來(lái)獲得房屋產(chǎn)權(quán)的家庭比例仍遠(yuǎn)低于美國(guó)，這和1990年代末期的一次性住房改革有很大關(guān)系。但是未來(lái)住房貸款家庭比例上升、追趕美日的機(jī)會(huì)是非常高的。那么，僅從地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)分散要求考慮，中國(guó)現(xiàn)時(shí)都應(yīng)該加大各種民營(yíng)金融機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)準(zhǔn)入，避免類似兩房抵押貸款機(jī)構(gòu)的悲劇在中國(guó)發(fā)生。
摘自—21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
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