地產行業清算時刻真正來臨
時間：23-10-09 來源：圖解金融
地產行業清算時刻真正來臨
【正文】
當看到結果的時候，路其實已經走了很遠。恒大這件事說明，決策層出手前應已經準備很久，實際上市場也一直在關注決策層何時才會采取行動，如今已撥開云霧。
一、許家印被依法采取強制措施：先前早有諸多征兆
（一）2023年9月28日20：30左右，中國恒大（3333.HK）發布公告稱“許家印先生因涉嫌違法犯罪，已被依法采取強制措施”，意味著地產行業的清算時刻真正開始。
實際上，早在9月26日，一些外媒便發文稱許家印已于今年9月初控制住，隨后進一步釋放信息稱監視居住地點為北京。
（二）當然我們還可以進一步往前回溯。如果市場傳言靠譜的話，那么意味著2022年中旬（即恒大前CEO夏海鈞被抓時），決策可能就已經開始為解決恒大事件做各種準備。
截至目前，公開信息顯示許滕鶴（許家印二兒子）、恒大集團前董事長甑立濤等人也已在早前被控制住。這意味著，許家印體系基本已被“一鍋端”了。
（三）從官方對恒大事件的表述來看，也能發現一些端倪。例如，今年9月15日《中國銀行保險報》首次將“嚴重資不抵債……風險處置有序推進”這個標簽貼在恒大身上，而在此之前，受讓恒大人壽保險業務的海港人壽保險卻已經在今年4月24日被批復籌建且沒有在官網上掛出。再比如，緊接著9月16日，恒大人壽高管便被宣布采取刑事強制措施。
（四）從采取刑事措施的最直接原因來看，應該比較簡單，即許家印及恒大在利用政策友好之機，不斷轉移資產或撇清家人與自身之間的關系，沒有真正配合政府推動“保交樓”。
二、打破持續很久的拉鋸戰：許家印事件料將會對其它地產企業產生震懾作用
（一）此次許家印體系被一鍋端說明各有關部門已經做好相關前期準備，亦表明決策層對恒大的態度已經從過去慢撒氣的方式轉向直接擠破膿瘡的軌道上。當然，在此之前，各地已經紛紛控制住了恒大在各地的項目與物業，恒大旗下的金融股權亦已被相繼清空，而這些均可被視為前期準備工作。
（二）許家印過去一段時間一直秉持著“說一套做一套”，但這無疑超過了決策層的忍耐限度。具體看，許家印表面上承諾全力保交樓、以各種口號（如“不許一個人躺平”“我可以一無所有”等）忽悠老百姓，但實際上是各種躺平、不全力處置資產、持續為債權人畫餅、發布的財報數據及保交樓數據存在明顯說法，且以離婚和債務重組之名逃避債務、轉移資產、倒逼債權人，把包袱仍給社會，這顯然是犯了忌諱。
（三）那么恒大存在的問題在其它一些地產企業亦多多少少存在，如“躺平”“倒逼債權人”等等。從這個角度來說，許家印事件應會對其它地產企業產生非常明顯的震懾作用，使其真正將精力放在保交樓或處置自身項目上，而不是和利益相關方一直耗著。不過在市場紛紛選擇壓縮地產融資體量之際，金融機構等資金方會配合嗎？（預計系統重要性銀行可能會在資金封閉管理的基礎上被政策層面推著站出來給予支持）。
受此影響，債權人的腰桿相較以前會不會更硬、也來逼一下債務人呢？
三、結語：地產行業真正開始被清算
（一）此次決策層主動戳破膿瘡，表明過去地產企業、政府、購房者、金融機構等各利益相關方之間的平衡局面已經被打破，而恒大的官方公告亦表明許家印自身問題并不像之前市場傳言的“被監視居住”那么簡單，而是可能存在嚴重的刑事犯罪問題。
（二）過去很長一段時期，地產行業無疑是資金較為聚焦的一類行業，在金融、城投領域反腐如火如荼的浪潮下，地產行業同樣無法避免，且會存在很多交織。從這個角度來看，地產企業家的問題可大可小，其在發展過程中一定會存在諸多違法違規問題，因此地產企業家的問題從某種程度上來說應經不起查，這取決于尺度如何把握。
（三）某種程度上來看，許家印及恒大的成長歷程是整個地產行業的縮影。因此，許家印及恒大正式被開始清算也意味著整個地產行業也真正開始被清算，應會對其它地產企業產生較好的震懾作用。當然，我們判斷，短期內為對沖擠破膿瘡對市場的沖擊，政策部門對其它地產企業的態度仍應是保持觀望（即看地產企業自己表現），而非一刀切地“恒大化”或“許家印化”。也即，膿瘡一個一個擠，但最終都會解決。
（四）進一步看，此次決策層下定決心解決恒大事件，應該能夠表明地產行業調控真正進入拐點了，意味著懸著市場心中的“一塊石頭”終于要落地了，更表明前期系列嚴厲調控政策的目的基本已經達到了，后續有關地產行業的政策趨向可能盡是“春天”。
（五）當然，雖然政策層面會是春天，但市場表現究竟如何可能還要繼續觀望，需要看恒大事件之后會不會有第二個“恒大”。接下來我們需要關注，風險如何進一步出清。就恒大本身而言，由于其已經嚴重資不抵債，破產清算將是大概率事件，但何時被宣布破產清算可能還需要一段時間，這期間涉及到債權重組相關細節的敲定。
（六）根據恒大公布的數據，截至2022年底，其總負債為24374億元（合約負債、借款、應付款分別為7210億元、6124億元和10023億元），加上筆者計算的4000億元左右債務（包括未計入的或有債務、擔保債務等），意味著恒大的負債體量接近3萬億元。而按照恒大自己披露的信息，如果重組不成功且恒大被清算的情況下，恒大境外債權人的預計回收率在2-10%之間，非常低。
因此，推動恒大債權重組似乎比直接進入破產清算程序更重要，在這個過程中，解決之道可能還是“以時間換空間”，且需要地方力量的介入（如地方AMC等）。此外還需要認識到，地產項目的盤活與重整將是后續很長一段時期的主旋律，但這個過程會比較長，且不會重現過去的大開發時代。
（七）按照慣例，那些在恒大身上有較多風險敞口的債權人必然會承受相應的損失，同時也會遭到有關部門的顯性或隱性處罰（至少以后評價會比較差），特別是那些具有國資背景的債權人以及敞口比較靠前的債權人。
摘自-圖解金融
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