樓市，又有重磅利好？！
時間：23-10-30 來源：劉曉博說樓市
樓市，又有重磅利好？！
最近兩天，樓市最熱的話題是：“14號文”對住房制度有了新表述。
最早發布報道的是“經濟觀察網”：
據報道，文件明確了兩大目標：
一是加大保障性住房建設和供給，“讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”；
二是推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展。
今天早上，當我準備寫這篇文章的時候，發現部分媒體轉發的頁面已刪除，但大部分媒體的轉載和經濟觀察網的原始頁面都還在。
所以，這個消息還有待進一步證實，最好將來能看到原文。“讓商品住房回歸商品屬性”這句話非常重要，是否寫入了文件意義重大。
但另一方面，從最近房地產市場發生的諸多變化看，“讓商品住房回歸商品屬性”顯然是未來的方向。
最近多個二線城市在土地出讓中，恢復了“價高者得”的市場化原則，取消了對土地的限價；各地對新建商品住宅的限價逐步放開，絕大多數二三城市基本上取消了對住宅的限購、限售。
目前仍然維持土拍限價、新房限價的，主要是一線城市。
但一線城市也開始松動，比如廣州的新房限價就非常松了，限購區域也大幅縮減，限購門檻大幅降低。最近，上海又落實了公積金購房時的認房不認貸，金山區降低了限購門檻。
所以，全國正朝著“讓商品住房回歸商品屬性”的方向邁進。我相信，其最終目標是回到2010年（出現限購政策）之前，甚至是更早、更市場化的時候。
未來應該完全取消限購、限貸、限價、限售、限商，大城市樓市調控主要通過稅收來實現。
比如你現在到香港買房，無論你來自哪里，是沒有限購、限貸、限售一說的，開發商也有自主定價權。但外地人在香港買住宅，要繳納30%的印花稅。未來北上廣深的調控，也可以參照香港的做法。
14號文件還有關于保障房的重要表述：加大保障性住房建設和供給，“讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”。
這意味著保障房的供應量也會顯著增加，這對于商品房市場是否構成利空？
保障房建設提速，當然會分流商品房的客源。
但你要明白，商品房和保障房是唇齒相依的關系，兩者并不是完全矛盾的。
首先，沒有商品房就很難有持續的保障房供應。這在1949年到1979年這30年間得到了充分的驗證。
這個期間，中國逐步取消了城鎮住房的私有產權，新增住房主要是政府或者單位興建，大家按照所屬工作單位獲得住房。具體來說，你是租戶，單位是房東；租金價格非常低，大概只有每月一到幾塊錢。那時工資也很低，很多年輕人每月只有20到30元。
其結果是，這30年里中國城鎮化基本停滯，人均住房面積不增反減，年輕人到了結婚的時候普遍沒有婚房。自己撿磚頭，在原來房屋旁邊搭個小窩棚結婚的很常見。
為什么會這樣？原因很簡單，政府和單位都缺錢。因為住房沒有商品化，中國基本上沒有房地產行業，政府缺少“征稅神器”。
近年來，政府之所以有錢建設保障房，很大程度上歸功于房地產行業的勃興。來自房地產的稅收以及賣地收入，占了地方政府收入的一半。政府不僅有錢建設保障房，還迅速把城市面貌煥新，讓中國以發展中國家的經濟水平，得以擁有發達國家才有的基礎設施。
上圖是過去一段時間（截至去年年中）全國商品房貸款和保障房貸款增速的比較。
隨著商品房市場入冬，商業房貸增速不斷下滑，保障房貸款迅速轉為負增長。以至于后來，央行不再每季度公布保障房貸款增速了。
這其實就為我們拉響了警報：如果商品房市場“掛了”，保障房的建設只能逐步停滯。想想看，現在地方財政有多么緊張。
其次，保障房并不僅僅對商品房構成競爭，其實還有支撐作用。
比如一個新興的城市，人口在不斷增長。如果沒有保障房或者城中村，大量新來的中低收入的市民買不起商品房，這個城市的發展必然受到影響，人口很難持續增長。
有了保障房或城中村，再加上商品房，相當于給這座城市的住房體系建立了多層階梯，大家可以沿著階梯向上爬，城市因此得到了發展，人口不斷增長。新市民到來之后，可以先租住城中村，然后租住保障房或者購買共有產權住房，將來富裕了再購買商品房。
所以，保障房可以成為商品房培養未來的客戶。
種種跡象顯示，國家對住房制度的設計就是：保障的歸保障，商品的歸商品。
比如最近包括深圳在內的很多大城市，都不再出售未來可以獲得100%產權、上市自由交易的保障房（比如人才房）。
未來的保障房分為兩種，一種是只租不售，另外一種是限制自由交易的共有產權住房。
共有產權住房的購買人，是不可以獲得房屋100%產權并上市自由交易的，退出的時候只能賣給政府，或者在特定人群中轉讓。
這樣就實現了保障房的“房住不炒”，保障房的抗通脹能力被大大壓制，共有產權住房雖然有那么一點抗通脹能力，但其實也不多了。
這對商品房是大利好。
如果你不僅希望有房子可以住，還希望住得舒服、有抗通脹能力，可以保衛家族資產，那么你只能買商品房，尤其是大城市核心區配套好的商品房。
商品房市場必須是持續溫和上漲的，只有如此這個行業才能存在，政府才能獲得稅收，也才能有錢建設保障房。
看懂了這一點，你就會明白：如果你拿著大城市核心區配套好的住房，時間永遠站在你這一邊。
雖然樓市會有周期，可能會出現幾年冬天，但這都不算什么。拿著好房子，意味著你站在“能讓國家存續、讓經濟正常運轉”的一邊，你沒有什么需要擔心的。
摘自-劉曉博說樓市
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