寫字樓沒人租了，租金大跳水
時間：24-07-11 來源：非凡油條
寫字樓沒人租了，租金大跳水
自2020年以來，全球范圍內(nèi)的疫情沖擊、消費習(xí)慣的數(shù)字化轉(zhuǎn)型以及遠(yuǎn)程工作模式的普及，都對商業(yè)地產(chǎn)造成了深遠(yuǎn)的影響。
空置率上升、租金下降、投資回報率降低等一系列連鎖反應(yīng)，使得這個曾經(jīng)被視為穩(wěn)定收益來源的領(lǐng)域，如今不得不面臨“寒冬”。
尤其是一線城市的寫字樓，出現(xiàn)了大量的空置，空置率飆升至十多年來未曾有過的高位，租金水平跌至近十余年的谷底。
數(shù)據(jù)顯示，2023年底，北上深的寫字樓空置率均超過了20%。其中，深圳甲級寫字樓空置率超過26%，上海和北京的相接近，分別為21.8%、21.7%。
進入2024年第一季度，北京、上海、廣州、深圳的空置率分別為18.3%、15.77%、18.4%、27.0%。環(huán)比上一個季度有所回落，但整體依然處于高位。
商業(yè)地產(chǎn)需求不振，帶來的直接結(jié)果是租金的大跳水。
戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，截止2024年一季度末一線城市寫字樓租金平均每月為216元/平方米，同比下降了5.7%。大約已經(jīng)下滑至2011~2012年水平。
其中，空置率最高的深圳，根據(jù)克而瑞團隊調(diào)研，2024年Q1的平均租金為165.9元/平方米，回到了11年前的水平。
除了居高不下的空置率和斷崖式下跌的租金，另一個值得關(guān)注的指標(biāo)是“凈吸納量”，也就是“新租面積+擴租面積-退租面積”，用來評估寫字樓的市場供需情況。
從最近兩年的數(shù)據(jù)來看，一線城市的寫字樓凈吸納量出現(xiàn)了暴跌的趨勢。
從2021年到2023年，北京甲級寫字樓的凈吸納量由101萬平方米銳減至12.7萬平方米，降幅高達87%。
同樣地，上海的這一指標(biāo)也從136萬平方米驟降至39萬平方米，減少了約71%。
而深圳的情況亦不容樂觀，其甲級寫字樓的凈吸納量從84萬平方米下降到22萬平方米，縮水比例達到74%。
總體來看，北上深的甲級寫字樓在過去2年的需求規(guī)?？s減了70%-90%。
在寫字樓供給過剩的情況下，一線城市的寫字樓在未來幾年依然有較高的供應(yīng)。
例如，深圳預(yù)計今年內(nèi)投入使用120萬平方米的甲級寫字樓。廣州的琶洲、金融城仍有大量甲級寫字樓在未來兩年入市。
商業(yè)地產(chǎn)不景氣、寫字樓高空置率，其本質(zhì)與第三產(chǎn)業(yè)尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)息息相關(guān)。
以廣州為例，今年二季度寫字樓租賃需求當(dāng)中，TMT行業(yè)高達30%，其次是專業(yè)服務(wù)業(yè)（21.9%）、貿(mào)易和零售業(yè)（12.1%）。
其實，也就是互聯(lián)網(wǎng)、金融、法律、外貿(mào)等相關(guān)的行業(yè)。
然而，隨著互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的增速放緩，疊加金融監(jiān)管的趨緊態(tài)勢，互聯(lián)網(wǎng)公司和金融企業(yè)正在縮減辦公空間。
以北京為例，中關(guān)村和望京歷來是互聯(lián)網(wǎng)公司的核心聚集地。
但最近幾年，諸如字節(jié)跳動、微軟以及愛奇藝等行業(yè)巨頭，紛紛從中關(guān)村縮減租賃面積，而美團更是提前退租3萬平方米。
外資企業(yè)的離場同樣削弱了對寫字樓的總體需求。
2023年度，中國實際利用的外資規(guī)模較之前一年縮減了8%，這意味著以往大量涌入的外商直接投資首現(xiàn)罕見的收縮。
作為中國高端寫字樓的重要租戶，外資企業(yè)近年來的戰(zhàn)略調(diào)整，包括削減在華布局，甚至直接關(guān)閉了中國區(qū)的辦公場所。
例如，全球資產(chǎn)管理巨頭先鋒集團（Vanguard）在2023年宣布全面退出中國市場，并于同年11月正式關(guān)停了其位于上海的辦事處。
此類外資撤離行動，無疑對國內(nèi)寫字樓市場的需求層面造成了直接沖擊。
從微觀角度來看，企業(yè)對辦公空間的需求顯著減少，其根源在于近年來不少企業(yè)面臨業(yè)績下滑，要開源節(jié)流。
從宏觀角度來看，中國經(jīng)濟正處在從制造業(yè)為主導(dǎo)向服務(wù)業(yè)驅(qū)動的轉(zhuǎn)型期，這一過程復(fù)雜且漫長，需要經(jīng)歷重重阻礙。
其實，商業(yè)地產(chǎn)不景氣的情況在美國也不少見，甚至因為美聯(lián)儲激進的貨幣政策導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了崩盤。
根據(jù)摩根士丹利的預(yù)測，美國寫字樓物業(yè)的價格從峰值到谷底的跌幅約為30%。
最近，紐約曼哈頓一處辦公樓還以“骨折價”進行出賣。這棟辦公樓在2018年的購入價近1.53億美元，最終以不到5000萬美元的價格出售。
這意味著，該處房產(chǎn)價格下跌了約67%，甚至出售金額還低于未償還的抵押貸款金額。
隨著美國商業(yè)地產(chǎn)價值的持續(xù)下滑，這類虧本買賣變得越來越普遍。
一方面，疫情改變了美國傳統(tǒng)的工作場景，遠(yuǎn)程辦公成為了常態(tài)，大部分員工每個星期只有幾天在辦公室。
另一方面，美聯(lián)儲過去2年的激進加息，推高了企業(yè)運營成本，壓縮了企業(yè)用于辦公租賃的資金。
美國商業(yè)地產(chǎn)的“寒冬”直接導(dǎo)致了地方銀行的壞賬率增加。目前有高達45%的辦公樓按揭貸款處于“負(fù)資產(chǎn)”，即貸款余額超出當(dāng)前的市場價值。
商業(yè)地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性正對金融系統(tǒng)造成沖擊，多達300家地方性銀行正面臨償付能力不足的問題。
其中，最為典型的是紐約社區(qū)銀行，主要投資紐約大都市區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)，其股價3月1日暴跌超20%。
為了改善財務(wù)狀況，紐約社區(qū)銀行不得不建立準(zhǔn)備金、削減股息并提高貸款損失撥備，最終尋求外部注資10億美元。
從商業(yè)地產(chǎn)的崩盤，傳導(dǎo)至金融機構(gòu)的資產(chǎn)縮水，隱約又見十余年前的金融危機。美國激進加息，究竟會拖垮多少家銀行，仍未可知。
總而言之，在全球經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期，商業(yè)地產(chǎn)的未來充滿變數(shù)。無論是中國還是美國，都需要以創(chuàng)新思維和靈活策略來應(yīng)對挑戰(zhàn)，尋找適應(yīng)新時代背景下的可持續(xù)發(fā)展路徑。
摘自-非凡油條
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