中央政治局會議再發(fā)聲：2025穩(wěn)住樓市！
時間：24-12-10 來源：丁祖昱評樓市
中央政治局會議再發(fā)聲：2025穩(wěn)住樓市！
2024年12月9日，中共中央政治局召開會議分析研究2025年經(jīng)濟工作。
房地產(chǎn)方面又有了新的表述，此次會議強調(diào)“穩(wěn)住樓市股市”。
從內(nèi)容來看，本次中共中央政治局主要有以下重點：
1、穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點領(lǐng)域風險和外部沖擊，穩(wěn)定預(yù)期、激發(fā)活力，推動經(jīng)濟持續(xù)回升向好，不斷提高人民生活水平。
2、實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，充實完善政策工具箱，加強超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)，打好政策“組合拳”，提高宏觀調(diào)控的前瞻性、針對性、有效性。
3、統(tǒng)籌推進新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興，促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展。
從9月26日中央政治局會議首提“止跌回穩(wěn)”到現(xiàn)在的“穩(wěn)住樓市”，2024年四季度整體市場走出一條上升曲線。
目前來看，整體市場仍處于“止跌回穩(wěn)”階段，核心一線城市得益于供給縮量提質(zhì)，疊加新政效應(yīng)延續(xù)，整體市場熱度有望穩(wěn)中有增；核心二線城市，得益于年末供給結(jié)構(gòu)改善和營銷力度加大，新房成交仍有放量空間；而對于多數(shù)無實質(zhì)性利好的內(nèi)陸三四線城市，成交實難有明顯起色。
此次中共中央政治局提出“穩(wěn)住樓市”一方面是對之前“止跌回穩(wěn)”的再次強調(diào)，另外一方面也是對2025年的政策定調(diào)。
01
中共中央政治局召開會議
從“止跌回穩(wěn)”到“穩(wěn)住樓市”
中共中央政治局12月9日召開會議，分析研究2025年經(jīng)濟工作。會議認為，今年是實現(xiàn)“十四五”規(guī)劃目標任務(wù)的關(guān)鍵一年。會議強調(diào)，做好明年經(jīng)濟工作，堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，完整準確全面貫徹新發(fā)展理念，加快構(gòu)建新發(fā)展格局，扎實推動高質(zhì)量發(fā)展。
房地產(chǎn)方面，此次中共中央政治局會議強調(diào)，穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點領(lǐng)域風險和外部沖擊，穩(wěn)定預(yù)期、激發(fā)活力，推動經(jīng)濟持續(xù)回升向好，不斷提高人民生活水平，保持社會和諧穩(wěn)定，高質(zhì)量完成“十四五”規(guī)劃目標任務(wù)，為實現(xiàn)“十五五”良好開局打牢基礎(chǔ)。
對比過往政治局會議中與房地產(chǎn)相關(guān)的表述來看，此次會議強調(diào)“穩(wěn)住樓市”，在一定程度上是9·26“止跌回穩(wěn)”的延續(xù)。
2024年9月26日中共中央政治局會議首次明確要“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。此后核心一二線城市利好政策密集落地，各部委也出臺了一系列重要政策措施、財政支持政策，對改善房地產(chǎn)市場預(yù)期起到了一定的積極作用。
CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年11月，全國30個重點城市新房成交延續(xù)U型走勢達到年內(nèi)新高，整體成交1534萬平方米，環(huán)比微增3%，同比增長20%，與三季度月均值相比增長59%，前11月累計同比降幅收窄至26%。
具體到城市來看，一線城市是新政直接受益者，滬深成交持增，京廣略顯疲軟。4個一線環(huán)比增長9%，同比上升62%，較三季度月均增長76%，累計同比降幅為14%。除北京、廣州環(huán)比下降外，上海、深圳均同環(huán)比齊增，其中深圳漲幅顯著，環(huán)比增65%且同比倍增；值得關(guān)注的是，滬深11月環(huán)比增幅較10月環(huán)比增幅均有放緩趨勢，可以看出新政利好效應(yīng)有遞減趨勢，隨著短期欲購房的存量客戶持續(xù)釋放，成交增長也有疲軟態(tài)勢。
二三線城市成交延續(xù)低位波動，累計同比降幅顯著高于一線。南京、蘇州、合肥、青島、鄭州等經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，11月因中央新政利好維穩(wěn)市場信心和適銷對路樓盤入市，11月成交出現(xiàn)回升態(tài)勢，同環(huán)比齊增。武漢、天津、重慶、長沙、昆明、寧波、福州、廈門、濟南、常州、徐州、佛山等11月成交環(huán)比持降，不過同比轉(zhuǎn)正，已好于去年同期，整體市場走勢已初顯止跌回穩(wěn)征兆；少數(shù)城市諸如南寧同環(huán)比延續(xù)降勢，整體成交仍延續(xù)低位徘徊。
可以看到當前市場已有不少城市“止跌”，部分熱點城市市場熱度有望穩(wěn)中有增，但仍有部分城市成交實難有明顯起色。整體市場分化依舊明顯。
從“止跌回穩(wěn)”到“穩(wěn)住樓市”，一方面是對熱度有所增長的城市“保溫”，另外一方面也是等待市場熱度向成交仍在低位的城市傳導(dǎo)。既防止大漲大跌也防止急漲急跌，推動整體市場向平穩(wěn)健康發(fā)展。
我們認為，“穩(wěn)住樓市”主要可以參考三個方面的指標，第一是成交規(guī)模，2024年在一系列宏觀組合拳作用下全國商品房交易量同比降幅收窄，但仍處于下行區(qū)間，明年要力爭回穩(wěn)；第二是房價止跌，主要表現(xiàn)為一二手房價格走勢整體趨于穩(wěn)定，從70城房價指數(shù)來看，10月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市有7個，比上月增加4個；二手住宅環(huán)比上漲城市有8個，比上月增加8個，房地產(chǎn)市場預(yù)期出現(xiàn)改善；第三是開發(fā)投資回穩(wěn)，表現(xiàn)為房企投資信心回升，新開工竣工規(guī)模提升。
02
更加積極的財政政策
和適度寬松的貨幣政策
中共中央政治局會議指出，明年要堅持穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)，守正創(chuàng)新、先立后破，系統(tǒng)集成、協(xié)同配合，實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，充實完善政策工具箱，加強超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)，打好政策“組合拳”，提高宏觀調(diào)控的前瞻性、針對性、有效性。要大力提振消費、提高投資效益，全方位擴大國內(nèi)需求。
長期以來，我國貨幣政策主要以“穩(wěn)健”為主，這是近14年來，中央首次定調(diào)“適度寬松”的貨幣政策。上一次“適度寬松”還是在2009年至2010年期間。
2009年3月，中央政府門戶網(wǎng)站發(fā)文《如何實施寬松的貨幣政策?》中提到：《政府工作報告》中提出，要實施適度寬松的貨幣政策。一是要改善金融調(diào)控；二是優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)；三是進一步理順貨幣政策傳導(dǎo)機制，保證資金渠道暢通；四是加強和改進金融監(jiān)管。
一直到2010年12月3日，中央政治局會議宣布貨幣政策由“適度寬松”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)健”，以應(yīng)對經(jīng)濟過熱和通脹壓力的局面。至此“穩(wěn)健”也成為了一直以來貨幣政策主基調(diào)。
此次再提“適度寬松”標志著政策基調(diào)的重大調(diào)整。
從房地產(chǎn)方面來看，“寬松”的貨幣政策意味著2025年有進一步降息降準的可能，一方面能有效降低購房門檻，另外一方面也能在一定程度上改善企業(yè)現(xiàn)金流水平。這對提振市場信心和需求都有一定的幫助。
財政政策方面使用的是“更加積極”的描述，9·26政策至今財政部已發(fā)布多項財政政策支持推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，如專項債、專項資金、稅收政策等（詳見：陣地丨財政部發(fā)聲！一攬子政策“組合拳”來了），對改善房地產(chǎn)市場預(yù)期起到了一定的積極作用。
在“更加積極”的要求下，2025年一系列配套政策有望加速落地。
03
統(tǒng)籌推進新型城鎮(zhèn)化
對房地產(chǎn)產(chǎn)生中長期影響
中共中央政治局會議指出，要持續(xù)鞏固拓展脫貧攻堅成果，統(tǒng)籌推進新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興，促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展。要加大區(qū)域戰(zhàn)略實施力度，增強區(qū)域發(fā)展活力。
2024年7月31日，國務(wù)院印發(fā)《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》。提出4項重大行動、19項重點任務(wù)及有關(guān)政策措施。其中明確，要經(jīng)過5年努力，使農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城市渠道進一步暢通，常住人口城鎮(zhèn)化率提升至接近70%。
與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)最密切的是戶籍制度改革、住房保障體系、公共服務(wù)均等化、城市更新這4個部分。
戶籍制度改革方面，要求放開放寬除個別超大城市外的落戶限制。這意味著未來除了全國22個超大特大城市以外，全國其余絕大多數(shù)的城市落戶限制將基本取消。而超大特大城市的落戶門檻也將相應(yīng)放寬，增加配額、降低學歷等硬性要求；
住房保障體系方面，未來農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的住房需求主要由保障房來滿足，保障性住房將進入新一輪蓬勃發(fā)展期；
公共服務(wù)均等化方面，將公共服務(wù)保障與戶籍脫鉤、與常住人口掛鉤，推動符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口社會保險、住房保障、隨遷子女義務(wù)教育等享有同遷入地戶籍人口同等權(quán)利；
城市更新方面，發(fā)力推進老舊小區(qū)改造和“三大工程”建設(shè)。給出了中央財政建設(shè)資金、地方專項債、專項借款等多元化的資金支持方式。
《計劃》同樣提到培育一批同城化程度高的現(xiàn)代化都市圈，推動通勤便捷高效、產(chǎn)業(yè)梯次配套、生活便利共享，引導(dǎo)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、集約緊湊布局。
近年來，都市圈發(fā)展全面提速，國家級都市圈數(shù)量已增加到14個。2021年，國家發(fā)改委正式批復(fù)首個都市圈發(fā)展規(guī)劃——《南京都市圈發(fā)展規(guī)劃》，同年，福州、成都都市圈獲批。2022年，全國獲批都市圈增加了4個，分別是長株潭、西安、重慶、武漢。2023年，又有7個都市圈獲得發(fā)改委批復(fù)，分別是沈陽、杭州、青島、濟南、廣州、深圳、鄭州。
據(jù)廣州、深圳、南京、武漢、成都等五大都市圈公布2023年GDP數(shù)據(jù)，合計達到20萬億。可以預(yù)見的是，未來那些中心城市發(fā)展更完善，中心城市與周邊城市發(fā)展協(xié)同性更強的都市圈，將蘊藏著更多房地產(chǎn)發(fā)展機遇。
從9·26首提“止跌回穩(wěn)”至今，得益于政策穩(wěn)信心強預(yù)期疊加新增供應(yīng)大幅回升，市場成交達到年內(nèi)新高，無論是新房、二手房還是土地市場都出現(xiàn)熱度回升。
此時提出“穩(wěn)住樓市”并提出“更加積極”的財政政策和“適度寬松”的貨幣政策，無疑是給市場又打了一針強心劑，這意味著2025年整體政策依然將以積極寬松為主。
12月9日下午，隨著會議內(nèi)容的發(fā)布，恒生指數(shù)直線拉升可見政策內(nèi)容對市場信心提振。
預(yù)判12月，整體成交環(huán)比有望回升，整體成交預(yù)期翹尾10%-20%，市場熱度延續(xù)高位。
摘自-丁祖昱評樓市
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