后來者太古地產
時間：10-03-15 來源：世紀海翔
后來者太古地產
即便是隔著時間與空間，營造著許多錯位與錯覺，行走在三里屯VILLAGE的19棟各具風格的獨棟建筑之間，依然會讓人想起左拉那部想象力豐富的小說——《婦女樂園》。
誕生京城兩年間，三里屯VILLAGE讓這條一度落寞的街道咸魚翻身，其業績有目共睹。即使在過去的2009年商業地產多顯頹勢、競爭對手環伺的情境下，它依然完美地呈現了經濟低迷時期的“口紅效應”，讓人們充滿迷惑又不禁感慨。
這其中最關鍵的幕后推手便是太古地產。1972年成立的太古地產有限公司是斷續擁有170余年歷史的太古股份有限公司的全資附屬公司。在香港地產界，太古地產的做法一貫都是一個異數。相對于其他香港地產商——恒基、恒隆、新世界、新鴻基早已拓荒內陸、遍地開花，三里屯Village不過是太古地產在大陸地區實質運行的第一個項目。
與此同時，2009年底，太古地產已被 《華爾街日報》證實將于2010年年內分拆獨立上市。無論從任何一個角度來看，正在發生的2010年，都將成為這間具備耐心的公司發展中的關鍵時刻。
深耕
2008年，太古地產中國區常務總裁的交接棒被正式傳遞到安格里手中，彼時北京的“三里屯”項目正開展得如火如荼。最終，這個項目幸運地趕在北京奧運前問世，這也被業界認作是安格里上任后所交出的第一份出色答卷。
在加入太古地產之前，安格里是一位特許測量師，在建筑界，這是一個閃耀的光環。他曾在太古地產先后擔任多個重要角色，從公司董事升任常務總裁。看上去，這位英國人的氣質似乎與太古的行事風格頗為搭調，矜持、謹慎、小心翼翼。在回答記者的任何一個問題前，他都沉吟良久，試圖找出一種穩妥的方式來應對。
上世紀90年代初，北京地產漸趨升溫，香港地產商紛紛將投資重點轉向機會豐沛的大陸，而那時的太古地產則格外沉寂，遲遲不予動身。在回顧這段歷史時，這自然令人好奇。安格里對此的解釋相當樸素，“當時太古在香港的業務運作得非常好，而專注香港項目的發展就是我們當時的選擇”。
的確，在香港，太古地產擁有1085萬平方英尺的寫字樓空間，340萬平方英尺的零售商場，此外還全資擁有兩家酒店以及一批住宅物業。這種專注為其贏得了良好口碑，直接體現是：香港的“太古城”住宅項目在1970年代開售初期價只有220元港幣，30多年后的今天是當年的40倍，更關鍵的是，這一價格迄今與周圍新售樓盤相差無幾。而最令太古驕傲的是，在香港，“太古”是唯一港府同意以其名字命名地鐵站的企業。這自然也體現了政府對其的充分支持和認可。
“在香港，我們主要有三到四個核心項目，一直長期持有。這種長期的承諾使我們不僅能夠關注項目本身的建設，也可以對周邊環境進行投資和提升”。這種長期策略的另一歷史例證是：1984年之后，回歸有期，同為洋行起家、英資背景的怡和選擇撤出香港，而太古則堅持立足香港、拓展內陸，也最終贏得了回報。
事實上，太古地產踏足內陸的旅程并非一帆風順。在廣州，自2001年開始，為了構筑商業購物中心“太古匯”，太古顯現出了十足的韌性。在與政府和合作方歷時8年的磨礪中，或進或退，中間充滿種種變數與猜測。一些媒體甚至以此得出結論，“港式思維終究在內陸水土不服”。
而太古地產最終并沒有鎩羽而歸，持久博弈的結果是，太古地產在“太古匯”項目中的股權從55%提高到97%，剩余3%依然由廣州日報報業集團持有。在2010年1月“太古匯”剛剛結束的整體結構封頂儀式上，安格里對外宣稱，太古匯招商出租率已達70%，預計于今年11月亞運會之前可以投入使用。這或許是個樂觀的開篇。
“這個過程充滿了挑戰，也學到很多”，安格里深刻體會到，“要在一個城市發展，必須要融入其中。中國的每個城市都非常不同，我們必須耐心去挖掘。即使廣州的經驗，也無法原封不動移入北京”。
太古地產樂于在內陸深耕，“在香港，我們花了三十年成就了今天的太古地產，所以我們會看北京、看上海的未來十年、二十年。我們不想在兩年里投資二三十個城市，這太有野心了。你說我們謹慎，我們同時也很有選擇性，有時太急就難以保證品質。建一座大樓很容易，但要使它變成一個成功的項目，取決于最后人們會如何使用它”。
太古地產在大陸的漫長觀望或許終于到了一個井噴的階段：目前在大陸，宣告封頂的廣州 “太古匯”、上海大中里、北京三里屯和將臺路四個項目正在不同程度地進行之中，總投資預計將超過200億。
在回溯上任以來的這一系列行為時，安格里意味深長地說，“其實無論是上任前后，尋找到有相同想法的合作伙伴，始終至關重要。”
不管這個答案是否與之前的“廣州經歷”有關，與本地開發商保持一種適當的合作關系，一直是外來者頗為認同的從事方式——三里屯Village的另一合作開發者摩根斯坦利在中國的首筆地產投資，就曾選擇有上海盧灣區政府背景的永業集團合作；而太古地產在北京的第二個項目“將臺路”，也最終選擇遠洋地產作為自己的合作伙伴。
開局
一向對地段價值頗有考究的太古最終接手三里屯，正是看中了它“交叉點”的特質——城東城西于此交匯，而同時“三里屯”這個符號，經過十年才沉淀出了獨特的文化意義。
當然，這種眼光與其說是主動選擇，不如說更像是一種機緣巧合——由于原來的東家北京國峰置業突然缺席，作為外來資本的太古才有了入主的機會，占據八成股份，剩下的由摩根斯坦利與基匯基金聯合收購。
但接手本身并不意味著結束，把昔日燈紅酒綠又日漸衰頹的三里屯變成日后的三里屯Village，還需要另一根關鍵杠桿——招商。太古對此的核心理念是“多元化的租戶組合”。它不僅要將那些香港的老主顧吸引到內地，更重要的是，處處將自己武裝成一個心思縝密的大管家，為它們提供量體裁衣的服務。
安格里始終認為這是三里屯Village得以成功的關鍵因素。在接受記者采訪的橙色大廳，所有商戶優先享有這里的使用權，對產品進行必要的推廣。如大廳外部滾動的大屏幕可能會提示你，接下來馬上有場精彩的電影在樓下的美嘉影院播映。“租戶跟消費者一樣，都是我們的顧客。要考慮他們彼此的競爭關系，也要顧及銷售時的集合效應。商戶組合也要不斷更新。你今天見到的店，明、后年肯定會有變化，才能給消費者帶來更多新的體驗。”
和恒基、恒隆等香港地產商不同的是，沉穩的太古最終并沒有選擇以自己名字命名三里屯附近的這片商業地產。某種程度上，這也是其低調風格的體現。
安格里曾經與一些大陸的政府官員會面，他們都熱情贊揚香港的 “太古廣場”，希望能直接把它“拿過來”，在當地建一個一模一樣的項目。安格里對此回應，“不同城市有不同的特征，所需要的零售環境也不同，在香港成功，不一定意味著到大陸同樣受歡迎。”
但在北京生活的香港人依然樂于將Village稱為“太古廣場”，認為它某種程度上是他們原有生活方式的延伸。人們可以去價格并非高不可攀的Olas吃一頓西班牙菜，再到隔壁的ColdStone享受甜膩膩的冰激凌，不遠處的蘋果首家中國專賣店依舊在沖人眨眼，盡管里邊的產品早已被反復觸摸。即使都厭倦了，也可以盡管在廣場上的公共空間閑坐，看溜冰的小孩洋溢歡樂。
三里屯北街建筑限高
比起商業布局與未來構想，安格里更樂于講述太古地產在藝術方面的作為。在香港，大量的藝術和公益活動不僅成為維護太古與社區居民關系的潤滑劑，也為其贏來了不錯口碑，形成良好的聚攏人氣的效果。其中不乏匪夷所思的想法：如時尚人士薇薇安·韋斯特伍德的回顧展、四川自貢的恐龍化石展、哈爾濱冰燈展，等等。在北京的三里屯Village，除去不久前由太古青年藝術坊主辦的“藝才群起！詩·相·感·秀創作體”的中學生創作活動，迄今最為成功的一次展示是在國家大劇院演出后的香港交響樂團，在此特意奉上了一場露天音樂會。
目前，在整體布局設計上，相對滿足多層次消費的Village南區而言，北區多集中于一些頂級奢侈品牌。“如果說南區是‘胡同’的話，北區更像是一個‘四合院’”，安格里樂觀期待“四合院”能夠延續“胡同”的成功。
在中文中富有多重含義的名字“Village”，成為安格里得意的一筆。“Village其實來自于我們希望的一種想法：不用很大、但融合眾多元素。‘村’中最好的是，無論你是什么背景，‘村’永遠對你開放，在這個開放的社區里，你可以看到各式各樣的潮人、不同的流行風格。你不用穿著華服，但照樣可以從‘村’里走過。”
這種烏托邦的平等理想最終需要落地為現實考量。如東京一樣僅僅靠一個銀座就足以超過整個曼哈頓的時期早已不再，擁有良好開局的三里屯Village，能否憑借北區的陸續完善而保持持久的強勁態勢，得以后發制人，或許還需要更長的時間來觀望。
商業地產經營案例
上海新天地
這個改造舊城的項目，同樣是港資北上的典型。在上海一大會址周圍
正大廣場
作為身居上海浦東陸家嘴的唯一購物中心，正大廣場同樣經歷了起死回生的命運。早在20世紀末，泰國正大集團就開始投資興建正大廣場，曾號稱 “中國第一MALL”，但后因資金壓力，曾在2003年傳出易主消息。在開業空置率仍達六成的2005年，司徒文聰成為了扭轉局面的接盤者。定位調整后的正大放下了 “超級品牌中心”的身段，轉而喚醒公司白領和小區業主的忠誠，甚至正午時段用免費巴士接送不愿吃外賣的公司職員，逐步成為“華東地區最大的家庭娛樂購物中心”。ZARA的入駐成為其轉身的第一塊基石，隨后H&M、優衣庫等一系列連鎖品牌先后簽約，充實了調整后的新定位。優衣庫開業當天營業額創百萬，久陷泥潭的正大廣場重煥生機。
萬象城
2004年，香港華潤集團斥資40億，在深圳打造了高端大體量購物中心華潤“萬象城”。輿論最初對此并不看好，因為深圳人“買高端到香港，大路貨到東門”，如此巨資投入帶來的漫長回報，風險極大。為此華潤聘請曾成功開發過香港太古廣場、又一城項目的蔡德群擔任公司要職。不同于“購物區域與寫字樓完全融合在一起”的北京東方廣場，從一開始在設計上，萬象城就將寫字樓和ShoppingMal化作兩個獨立建筑，通過空中走廊連接，加之六層商業樓面由上百部電梯連接，盡可能減少人在購物過程中產生的疲勞感。萬象城對商戶堅持“只租不售”的原則，保證對其充分了解和科學搭配。“萬象城”的出現改變了羅湖的區域格局，華潤在周圍開發的住宅項目也穩步升值。作為華潤首次進軍商業地產領域的產品，萬象城對打造“新華潤”意義關鍵。開業第一年人流達2000萬次，隨后幾年，香港華潤集團還將“萬象城”復制至杭州、沈陽、成都等城市。2008年萬象城營業額約30億元人民幣，是迄今為止中國內地投資回報率較高的購物中心。
摘自—經濟觀察報
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