SOHO中國中報：望京SOHO、前門大街 空置約40%
時間：24-08-27 來源：輕盈話零售
SOHO中國中報：望京SOHO、前門大街
空置約40%
8月22日晚，國內房地產界知名的“萬通六君子”之一潘石屹，旗下國內領先的辦公樓運營商——SOHO中國（0410.HK）公布了2024年中期業績。
2024年上半年，受宏觀經濟趨弱拖累，商業物業租賃市場持續承壓，SOHO中國實現營業收入約7.99 億元（人民幣，下同），同比下降2.70%，營業收入下降主要是由于辦公樓及商業物業租賃市場需求疲軟所致。24年上半年，租賃業務毛利率約82%，較上年同期低1個百分點。
截至6月30日，公司的投資物業平均出租率約為76%，總體空置率約24%。
24年上半年，來自經營活動之歸屬母公司股東基礎凈利潤（剔除投資物業評估值變動以及一次性稅費）約為人民幣1.04 億元。而歸屬母公司股東凈虧損約為人民幣1.08 億元，主要是因為，物業公允價值變動產生損失8800多萬元。
SOHO中國主營業務，是聚焦北京和上海城市中心開發和持有高檔商業地產，“SOHO”系列寫字樓是北京、上海最知名的寫字樓品牌。
從市場環境看，今年上半年的寫字樓與商業租賃市場，在供應方面，新增供應有所放緩，商辦用地供求規模觸及近年低位；而在需求方面，疲軟的市場需求成為制約市場回暖的主要因素，租賃需求以搬遷及續租為主。租金水平處于下行通道，盡管商鋪租金有小幅增長，但漲幅趨于收窄。因此租賃策略仍延續「以價換量」來維持市場活躍度。
從整體看，業主主要著重于留住租戶，而非吸引新的租戶，反映出企業對搬遷成本以及由此可能造成的人才流失仍持謹慎態度。租戶一般分為兩類：一類是租約即將到期的租戶，它們通常選擇續租而非搬遷；另一類是尋求降低現有空間的租用成本的租戶。在整體租賃業務低迷的情況下，一些租戶采取「擇優而租」的策略，利用租金下調的勢頭搬往較優質的寫字樓。整體成交量依然低迷，反映出業主與租戶均采取謹慎的態度。
從空置率看，北京、上海寫字樓市場的空置率均處于高位。其中，北京的核心商圈空置率約12.4%，新興商圈空置率達27.9%，全市整體空置率在18%；而上海市的平均空置率超過20%。北京、上海市場情況，分別如下圖所示。
縱觀今年下半年市場，根據戴德梁行分析資料，北京和上海甲級寫字樓市場將分別迎來約42.5 萬平方米及70.9 萬平方米的新增供應。在市場需求低迷、新增供應大量入市的情況下，空置率將繼續拉高，令租賃市場持續承壓。
從公司的具體經營情況看，SOHO中國目前主要持有位于北京、上海的9個寫字樓物業組合。目前投資物業組合的市場價值約為631.4億元，如果按照可租賃建筑面積84.78萬㎡計算，單位可租賃建筑面積價值約為7.4萬元/㎡。
公司持有的主要投資物業項目的租金收入和出租率情況，如下表所示：
其中，北京主要項目如下：
1、望京SOHO：望京SOHO 總建筑面積約510,000 平方米，是北京望京地區的大型寫字樓及商鋪項目。望京SOHO是北京市的地標性建筑。該項目由三棟（塔一、塔二和塔三）建筑構成。塔一及塔二已于2014 年底前幾乎全部出售。SOHO中國目前持有望京SOHO塔三整棟和塔一及塔二的部份單位。塔三于2014年9月竣工，總建筑面積約157,318平方米， 歸屬于集團的可租建筑面積約為133,766平方米，其中辦公室面積約為123,568平方米，商鋪面積約為10,198平方米。
望京SOHO于24年6月底出租率僅為57%，空置率達43%，上半年收入坪效為6.5元/天/㎡。
2、光華路SOHO II
光華路SOHO II 位于北京中央商務區核心，毗鄰地鐵1 號線和10 號線。該項目的總建筑面積約117,179 平方米，歸屬于本集團的可租建筑面積約為94,279 平方米，其中辦公室面積約為63,308 平方米，商鋪面積約為30,971 平方米。該項目于2014 年11 月竣工。
該項目于24年6月底出租率為83%，空置率17%，上半年收入坪效為6.8元/天/㎡。
3、前門大街項目
前門大街項目位于天安門廣場南邊的前門地區，外圍為最大「胡同」（傳統北京院落） 保護區之一。歸屬于本集團的可租商鋪建筑面積約為51,889 平方米。公司致力于將前門大街項目發展成為旅游景點，憑借前門地區游客流量大的特點和優勢， 進一步吸引和鞏固符合項目定位的高質量租戶。
該項目于24年6月底出租率為63%，空置率37%，上半年收入坪效為8.2元/天/㎡。
4、麗澤SOHO
麗澤SOHO于北京麗澤金融商務區最核心位置。該項目北側緊鄰麗澤路，距西二環路1 公里以內，目前地鐵14 號線已連通，未來更將與地鐵11 號線、16 號線、新機場快線以及麗澤商務區金融街直聯機相連。北京麗澤金融商務區地處北京西二、三環路之間，是北京市重點發展的新興金融區，該區域將成為金融街的擴展，而金融街區域是全球租金最昂貴的辦公區域之一。
麗澤SOHO規劃的總建筑面積約158,434平方米，總可租建筑面積約135,637平方米。該項目已于2019 年12 月竣工。
該項目于24年6月底出租率為89%，空置率11%，上半年收入坪效為4.0元/天/㎡。
上海主要項目情況如下：
5、SOHO 復興廣場
SOHO 復興廣場位于上海最繁華及最具現代魅力的商業街淮海中路，直達地鐵10 號線及13 號線，鄰近商業氣氛最多彩多姿之上海新天地商區。SOHO 復興廣場總建筑面積約124,068 平方米， 可租建筑面積約88,234 平方米， 其中辦公面積約46,344 平方米，商鋪面積約41,890 平米。項目于2014 年9 月竣工。
該項目于24年6月底出租率為85%，空置率15%，上半年收入坪效為8.2元/天/㎡。
6、外灘SOHO
外灘SOHO 處于上海外灘區域，毗鄰上海最知名的景點城隍廟，地處外灘立體交通樞紐及游艇碼頭旁。該項目歸屬于本集團的可租建筑面積約為72,006 平方米， 其中， 辦公面積約為50,347 平方米，商鋪面積約為21,659 平方米。該項目于2015 年8月竣工。
該項目于24年6月底出租率為80%，空置率20%，上半年收入坪效為9.1元/天/㎡。
7、SOHO 天山廣場
SOHO 天山廣場位于上海長寧區虹橋涉外貿易中心最核心地段，虹橋涉外貿易中心是上海市第一個涉外商務區，外資企業云集，同時也匯聚了長寧區的主要辦公、商業和高端住宅項目。SOHO 天山廣場緊鄰天山路商業街，直達地鐵2 號線婁山關站。
SOHO 天山廣場的總建筑面積約155,827 平方米。該項目辦公和商鋪部份于2016 年12 月竣工，總可租建筑面積約97,751 平方米，其中，辦公面積約為74,498 平方米， 商鋪面積約為23,253 平方米。另外座落于上海天山廣場的凱悅嘉軒酒店已于2017 年11 月完工，并于2018 年2 月底開始營業。
該項目于24年6月底出租率為79%，空置率21%，上半年收入坪效為6.1元/天/㎡。
8、古北SOHO
古北SOHO 位于上海市長寧區虹橋涉外貿易中心核心地段，距SOHO天山廣場僅有1 公里。該地塊東至伊犁路，南至紅寶石路，西至瑪瑙路，北至虹橋路。該項目與地鐵10 號線伊犁路站地下連通，同時緊鄰古北財富中心等甲級寫字樓。
該項目的總建筑面積約156,654 平方米，總可租建筑面積約為112,541平方米。該項目已于2019 年1 月完工。
該項目于24年6月底出租率為91%，空置率9%，該項目出租情況最好；上半年收入坪效為6.5元/天/㎡。
關于SOHO中國，
SOHO中國，大家都耳熟能詳，其創始人潘石屹為“萬通六君子”之一，更是中國互聯網的知名“網紅”。具體來看，
SOHO中國成立于1995年，由潘石屹先生和妻子張欣女士聯手創建。公司在北京和上海城市中心開發和持有高檔商業地產。SOHO中國曾是北京、上海最大的辦公樓開發商，累計開發總量達500萬平方米。2007年10月，SOHO中國在香港聯交所成功上市（0410.HK），融資19億美元，當時創造了亞洲最大的商業地產企業IPO。
不過，公司自2014年以來，將旗下持有的核心商業物業一路賣賣賣，顯示出想“套現離場”的意圖。例如，
2014年，以52.3億元人民幣向金融街控股出售了SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場；緊接著以30.5億元人民幣向攜程旅行網出售位于上海的凌空SOHO部分物業部分。
2016年7月，宣布以32.97億元人民幣向國華人壽出售SOHO世紀廣場。
2017年6月，宣布以35.73億元人民幣向吉寶置業出售虹口SOHO。
2017年10月，宣布以49.44億元人民幣向基匯資本出售凌空SOHO。
2019年6月，以78億元出售了望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO、SOHO東海廣場等9個交易標的；9月，以7.61億元出售了部分商業項目給慧泊停車場投資有限責任公司；10月，旗下共享辦公業務SOHO3Q，傳出有11個項目打包賣給筑夢之星。
短短五年時間，SOHO中國累計出售資產套現約300億元，似乎顯示出潘石屹“套現離場”的態度之堅決。
此后，在2020-2021年，潘石屹更是試圖將SOHO中國的上市公司控股權整體賣給黑石集團。2021年6月16日，SOHO中國對外公告，高盛代表黑石發出全面收購要約，以5港元/股的價格，收購SOHO中國約28.56億股股份，總交易價格約236.57億港元。
如果此筆交易完成后，SOHO中國繼續維持在港交所上市。SOHO中國現有控股股東(潘石屹和張欣夫婦的家族信托)將僅保留9%的股權。而潘石屹夫婦實際持有SOHO中國63.93%股權。
不過，后來于2021年8月初，SOHO中國發布公告稱，黑石以236.57億港元價格要約收購公司的交易，受到國家市場監管總局正式立案審查。
交易隨之擱淺。9月10日，SOHO中國正式發文，宣告雙方交易失敗。潘石屹整體出售SOHO中國控股權的交易未能如愿。
至于潘石屹、張欣夫婦想“清倉”中國的原因。對于賣樓套現離場的質疑，潘石屹此前曾表示：“做生意永遠不變的規律就是低的時候進貨，高的時候出貨。SOHO中國永遠在遵循這樣一個原則。永遠判斷什么時候是價位低的時候，什么時候是價位高的時候。”
據報道，潘石屹曾經在面對媒體時給媒體算過賬，他算了一下租金與同期銀行的貸款利率，他稱當租金覆蓋不了銀行貸款的時候，這種生意就不是一個好生意了。
從這個角度講，回頭看，國內的房地產市場包括商業地產市場，在過去一二十年，價格一路大漲，應該說積累了較大的市場泡沫。經歷過去的三年，市場已經進入下降通道。這樣看，潘石屹的預判、和出售資產的操作，可能并不錯。
只是，SOHO中國的股價，從2021年中期的4.78港元/股，下跌到了目前的0.78港元/股（如下圖所示），下跌幅度達84%，當前市值只有35億港元，苦了SOHO中國的股票投資者。
另外，前幾年，市場廣泛報道，潘石屹、張欣夫婦曾向哈佛大學捐贈1500萬美元，而后成立基金會再次捐助1億美元給哈佛大學，同年，他們還向耶魯大學捐贈了1500萬美元，從而，他們的兩個兒子分別入讀哈佛和耶魯看。市場可能質疑，他們為何不向國內的大學捐贈，而只是捐贈國外大學。只是，人家自己的錢，想怎么花，可能外人也沒法說什么。
此外，今年已經年滿60歲的潘石屹，近些年來似乎也有隱退之意。據報道，他醉心于攝影、寫作、木工，并且樂于在社交平臺分享，但并未在房地產市場上發力。據報道，2019年5月，潘石屹還去參加了綜藝節目《向往的生活》，化身“潘木匠”，教何炅鋸木頭給小鴨子做鴨舍，又找到《木工全書》愛不釋手。
對比當下國內房地產市場的諸多知名地產公司老板，潘石屹可能是最早看到國內房地產市場的趨勢，最早退出，過的最灑脫的了。
摘自-輕盈話零售
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